Lørenveien 26

Leiligheten består av: Entré, bad/vaskerom, bad, stue/kjøkken og 3 soverom.

Leiligheten har en solrik balkong på 10 kvm og egen hagedel på baksiden av huset.

Leiligheten disponerer i tillegg felles bod/teknisk rom i kjeller og halvpart av loft på 16 kvm. Samt Parkering på sameiets tomt.

INNVENDIG:
På gulv er det overflater av fliser og laminat.
Veggoverflater av fliser og slettmalte flater.
I tak er det slettmalte flater og takessplater.

VARMEKILDER:
Varmekabler på begge våtrom.
Vannbåren varme via radiatorer i oppholdsrom.

VÅTROM:
Bad/vaskerom fra 2011 i følge eier. Rommet har servant, gulvfestet toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
Bad fra 2013 i følge eier. Rommet har innredning med nedfelt servant, veggfestet toalett og dusjhjørne.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning med ukjent alder. Kjøkkenet har slette fronter og laminat benkeplate. Frittstående komfyr og underbygget oppvaskmaskin.

TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannrør av pex (rør-i-rør) og flexislange.
Avløpsrør av plast.
Vannbåren varme via radiatorer.
Sikringsskap med automatsikringer.

Tomteareal opplyst i salgsoppgaven er totalt areal for hele eiendommen

Arealbekreftelse fra Oslo kommune er vedlagt salgsoppgaven.

Tomtegrenser er ikke kontrollert.

Tomten er fellesareal. At tomten er fellesareal innebærer at sameiet eier og disponerer over de aktuelle områdene i fellesskap. Det følger av vedtektene med vedlegg en illustrasjon av fordeling av bruksretter til sameiets felles tomt.
Sameiet kan, ved en flertallsbeslutning, endre bruken og fordelingen.

Boligen har følgende oppvarmingskilder:
- Elektrisitet

Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen.

Velkommen til Lørenveien 26!
Meget sentral, populær og idyllisk beliggenhet i Sinsen Hageby. Kort vei til sentrum, og god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet; buss med nattlinjer, flybuss til Gardermoen, trikk og T-bane. Området byr på flere grønne lunger og mengder med opplevelser. Verdt å merke seg er Torshovdalen, Grünerløkkas uteliv og Akerselvas frodige turveier. Gangavstand til blant annet Ringen kino, og en kort tur unna Odeon kino ved Storo. Dette er en flott beliggenhet for deg som er på farten og som ønsker tilgang til hele byen.

Beskrivelse av nærområdet / fasiliteter:
Dagligvarehandel og shopping
Bredt utvalg av servicefasiliteter i nærområdet som f.eks. Rema 1000, Kiwi, Meny og søndagsåpen Bunnpris. Det er også en rekke muligheter for take-away langs Trondheimsveien ned mot Carl Berner. Leiligheten ligger nær den nye og spennende bydelen Løren som huser populære fasiliteter som Avancia Sport Center, Umai Sushi, Domino's Pizza, Waynes Coffe, frisør, kiropraktor m.m. Norges mest moderne supermarked ved Carl Berner Torg innen gangavstand, med blant annet Vinmonopolet, Apotek 1, Kiwi m.m. Det er også kort vei med T-bane til Storo Storsenter som kan friste med et bredt utvalg innen mote, interiør, mat, sportsutstyr og drikke. Grünerløkka er innen gangavstand og er velkjent for sitt brede utvalg av nisje- og vintagebutikker. Oslo har mange shoppingsenter, blant annet Steen og Strøm, Oslo City, Eger og Grønlands Basar. Her finner du noe for enhver smak.

Mat og drikke:
Rosenhoff, Sinsen og Carl Berner har et stort utvalg av restauranter. Om du ønsker autentiske opplevelser finner du mange forskjellige cuisine i området. Her kan det være verdt å nevne at japansk, mexicansk, kinesisk og tyrkisk mat ligger innen gangavstand fra boligen. Om du ønsker et bredere utvalg kan man enkelt spasere ned til Grünerløkka eller til Torshov hvor du finner alt en kan tenke seg. Det er også flere barer, utesteder og kafeer i området.

Tur og trening:
Det er flere treningssenter i området blant annet Sats, EVO, Fitness24Seven og Fresh Fitness. Torshovdalen og Torshovparken er et stort og populært parkområde som ligger rett ved leiligheten og egner seg godt til en rolig gåtur eller ta noen raske intervaller. I tillegg finnes det flere parkområder som Ola Narr, Tøyenparken, Botanisk Hage, Birkelunden og den populære Sofienbergparken i nærområdet. Akerselva strekker seg gjennom byen og opp til Frysja og Maridalsvannet med flotte turstier året rundt. Kort avstand til marka med enkel tilgang til blant annet Lillomarka og Maridalen.

Kollektivtransport:
Et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon. Rosenhoff buss- og trikkestopp med blant annet 17, Flybussen, 31 og 33, ligger et steinkast unna leiligheten. Cirka 4 minutters gange til T-bane (Sinsen) med direktelinjer til blant annet Nydalen, Blindern, Forskningsparken, Ullevål sykehus, m.m. I tillegg er det ytterligere trikk og bussforbindelser ved Carl Berner-krysset, som bl.a. 20, 21, 28, 31 og 57 bussen samt T-bane (ca. 10 min). Våren 2016 åpnet også nye Løren T-banestasjon, dette har gitt reisende mot Oslo Øst et enda bedre kollektivtilbud.

Rodeløkka - en sjarmerende del av nærmiljøet:
Området grenser mot Rodeløkka som er et spennende og sjarmerende område hvor Oslos gamle arbeiderboliger ligger, her kjenner man på den nostalgiske atmosfæren. Her er det også en populær velforening som arrangerer populære aktiviteter for barn og voksne.

Felleskostnader i sameiet - Eiendommen er nylig seksjonert og består av et lite sameie med fire seksjoner. Det er per i dag ikke etablert faste, månedlige felleskostnader eller fellesgjeld.

I et sameie vil det normalt påløpe enkelte felles utgifter, for eksempel knyttet til forsikring av bygget, eventuelt vedlikehold av felles bygningsdeler, samt andre kostnader som etter eierseksjonsloven anses som felles ansvar.

Det anbefales at sameierne i fellesskap etablerer en ordning med faste felleskostnader eller en annen hensiktsmessig modell for avsetning til dekning av løpende utgifter og fremtidig vedlikehold. I mindre sameier avtales dette ofte direkte mellom seksjonseierne, tilpasset behov og kostnadsnivå.

Kjøper oppfordres til å være innstilt på å delta i en slik ordning etter overtakelse, i tråd med sameiets behov og lovens bestemmelser.

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn:
https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Eiendommen er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (barnehage) i henhold til reguleringsplan S-4371. Eiendommen benyttes i dag som bolig og er godkjent som bolig med fire boenheter.
Plan- og bygningsetaten har bekreftet at dagens bruk som bolig ikke anses som ulovlig. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at gjeldende reguleringsplan har et annet formål enn dagens bruk, og at eiendommen således er regulert til barnehageformål.
For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Pågående plan- og byggesaker i området:

Småhusplanen S-4220:
Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220), heretter kalt småhusplanen, er en reguleringsplan som gir detaljerte føringer for videreutvikling av eiendommer innenfor store deler av byens områder med eksisterende småhusbebyggelse.
Planområdet omfatter et areal på i overkant 24.000 dekar fordelt på 28.300 eiendommer i de 13 bydelene Alna, Bjerke, Frogner, Gamle Oslo, Grorud, Grünerløkka, Nordre Aker, Nordstrand, Stovner, Søndre Nordstrand, Ullern, Vestre Aker og Østensjø.
Det er ca. 30.000 bygninger som rommer rundt 40.000 boenheter innenfor planområdet i dag. Hvert år bygges det i gjennomsnitt ca. 330 nye boliger innenfor planområdet.

Nye Aker sykehus:
Aker sykehusområde ligger i Bydel Bjerke, øst for Sinsenkrysset. Planlagt omsøkt tiltak er en
del av de arbeidene som legger til rette for å etablere Nye Aker sykehus slik som angitt i
reguleringsplan planid. NO-201704677 vedtatt 28.02.2023. Reguleringsplanen har en størrelse
på ca. 220 dekar. Planområdet består i dag av eksisterende sykehusområde og noe
boligbebyggelse. Avgrensningen av planen følger Trondheimsveien/rv. 4 i vest, Ring 3/Dag
Hammarskjølds vei i sør og Sinsenveien i øst.

Sinsenveien 62 - 66 - Oppføring av nytt bygg - PHA sør felt 3 - Nye Aker sykehus
Saksnummer: 2025/15689 - Byggesak
Mottatt sak: 22.10.2025
Denne saken er en fortsettelse av sak 202457058
Status: Under behandling

Sinsenveien 58 - 60 - Oppføring av bygg for vare- og distribusjonssentral - Opparbeidelse av utomhusanlegg, gatetun 1 og vei 1 - Nye Aker sykehus
Saksnummer: 2025/14771 - Byggesak
Mottatt sak: 22.10.2025
Denne saken er en fortsettelse av sak 202462274
Status: Under behandling

Trondheimsveien 243 - bruksendring fra bolig til kontor med utomhusareal og etablering av offentlig torg - Nordre Sinsen gård - Nye Aker sykehus
Saksnummer: 2026/03990 - Byggesak
Mottatt sak: 10.04.2026
Status: Under behandling

Sinsenveien 56 B med flere - omlegging av Sinsenveien med tilhørende tiltak - Kjøreveg 5 og 7 - Nye Aker sykehus
Saksnummer: 2025/07913 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Denne saken er en fortsettelse av sak 202550619
Status: Under behandling

Lørenveien 24 - tilbygg enebolig
Omsøkte eiendom ligger i Sinsen hageby i bydel Grünerløkka.
Eksisterende bebyggelse består av en horisontaldelt tomannsbolig oppført i 1939.
Søknaden gjelder oppføring av tilbygg til 1. etasje og utvendig trapp til 2. etasje.
To nye biloppstillingsplasser er vist i tilknytning til eksisterende garasje og eksisterende snuareal benyttes. Avkjørsel endres ikke.
Saksnummer: 2025/08634 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Denne saken er en fortsettelse av sak 202306330
Status: Under behandling

Lørenveien mellom Lørenvangen og Sinsenveien - oppgradering av vei
Saksnummer: 2026/04854 - Byggesak
Mottatt sak: 29.04.2026
Status: Under behandling

Sinsenveien - oppgradering av veien mellom Lørenveien og Dag Hammarskjölds vei
Saksnummer: 2025/09674 - Byggesak
Mottatt sak: 15.09.2025
Denne saken er en fortsettelse av sak 202551056
Status: Under behandling

Lørenveien 11 - forlengelse av bruk for midlertidige Lørensvingen barnehage.
Tillatelsen er direkte knyttet til etableringen av en permanent barnehage, Sophies Hage barnehage.
Den tidsbegrensede tillatelsen varer derfor frem til Sophies Hage barnehage er innflyttingsklar,
senest 31.12.2027.
Saksnummer: 2025/21863 - Byggesak
Mottatt sak: 18.11.2025
Status: Under behandling

Pågående byggesak:
Lørenveien 26 - endring av brannskiller, fasadeendring og inngrep i bærende konstruksjoner
Saksnummer: 2026/05032 - Byggesak
Mottatt sak: 04.05.2026
Status: Under behandling
Det foreligger en pågående byggesak hos Plan- og bygningsetaten vedrørende enkelte endringer i eiendommen, herunder endringer knyttet til branncelleinndeling og disponering av arealer i kjeller/plan 1. Det er blant annet spørsmål knyttet til omgjøring av en garasje til bodareal (rommet som i dag fremstår som kontor).

Tiltakshaver har i tilsvar til Plan- og bygningsetaten redegjort for at tiltakene etter deres vurdering ikke utløser krav om bruksendring, etablering av nye parkeringsplasser eller nye boder. Det er videre redegjort for at eksisterende boenheter er lovlig etablert, og at tiltakene etter tiltakshavers vurdering ikke medfører endringer som utløser nye krav til eksisterende deler av bygningen.

Plan- og bygningsetaten har tidligere bedt om supplerende dokumentasjon og vurdert at enkelte av tiltakene kan utløse ytterligere krav. Tiltakshaver er ikke enig i kommunens vurdering og har bedt om en ny vurdering av saken.

Selger vil følge opp den pågående byggesaken og er ansvarlig for videre oppfølging og ferdigstillelse av saken, herunder eventuell innhenting av ferdigattest, i den grad dette kreves.

Det foreligger per salgstidspunktet ikke opplysninger i foreliggende dokumentasjon om at kommunen har truffet endelig avgjørelse i saken. Kjøper oppfordres til å sette seg inn i foreliggende dokumentasjon vedrørende byggesaken.

Formuesverdien lot seg ikke fremskaffe på boligen.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/83/231/4:
18.03.1938 - Dokumentnr: 3018 - Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:231
Gjelder denne registerenheten med flere

11.11.1938 - Dokumentnr: 13888 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:231
Gjelder denne registerenheten med flere

17.07.2026 - Dokumentnr: 824353 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 65/280

Det foreligger ikke ferdigattest, men ekspedisjonsdokument datert 09.03.1938. Ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet er ferdig attestert, og dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

26.07.1939: Ekspedisjonsdokument for innredning av garasje under terrasse.

Det foreligger byggmeldte tegninger fra 1998 som viser tilbygg til seksjon 1. Det foreligger ikke ferdigattest, men godtatt melding fra Plan og bygningsetaten.

Dagens rombruk/rombenevnelser viser at kjøkken er flyttet til stuen og etablert bad i gangen/stuen.
Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten:

Bygningsdeler som har fått TG2:

UTVENDIG:
Ytterdører:
Beskrivelse:
Ytterdør i tre.
Altandør i tre med stort glassfelt med isolerglass med ukjent alder.
Vurdering av avvik:
Enkelte sår/merker på dørblad til ytterdør. Pakningslist er løs samt det er slitasje på terskel på altandør.
Konsekvens/tiltak:
Lokal utbedring. Begynnende svekkelse kan utvikle seg til råteskader over tid. Det anbefales å gjøre tiltak lokalt for å begrense at skaden
utvikler seg ved for eksempel å overflatebehandle eller montere på beslag/plate.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner:
Beskrivelse:
Fra stue/kjøkken er det utgang til altan på 10 kvm.
Vurdering av avvik:
Altan ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader.
Rekkverket på altan er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket er målt til ca. 93 cm. I henhold til dagens krav skal rekkverk være minimum 1 meter.
Konsekvens/tiltak:
Altan er en risikokonstruksjon da det ligger over innredede boligrom. Ytterligere undersøkelser på membran/vanntett sjikt bør foretas.
Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.

INNVENDIG:
Overflater - gulv:
Beskrivelse:
På gulv er det overflater av fliser og laminat.
Vurdering av avvik:
Det er påvist knirk. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Konsekvens/tiltak:
Knirk kan indikere bevegelse eller slitasje i konstruksjonen, med risiko for videre forverring og redusert komfort.
Det anbefales å undersøke årsak til knirk og utbedre innfesting eller konstruksjon ved behov.
Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater.
Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner:
Beskrivelse:
Etasjeskillere av tre.
Det understrekes følgende: Boligen er møblert, noe som begrenser muligheten for å gjennomføre fullstendige målinger av skjevheter med
nivålaser i alle rom. Målingene er derfor utført på tilfeldig valgte, tilgjengelige steder, og det kan forekomme ytterligere avvik andre steder
i boligen. Det angis ikke hvor de enkelte målingene er foretatt, da resultatene kan påvirkes dersom møbler eller annet inventar flyttes.
Det er kun konstatert at det er målt avvik i boligen, basert på tilgjengelige og tilfeldig valgte målepunkter.
Det presiseres videre at etasjeskillere ikke omfattes av forskrift om tryggere bolighandel.
Vurdering av avvik:
Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.
Konsekvens/tiltak:
Dette kan indikere ujevnheter, deformasjoner eller bevegelser i konstruksjonen, og kan påvirke både funksjon, komfort og overflateutførelse.
Det anbefales å undersøke forholdet nærmere for å avklare årsak og omfang. Ved tegn til videre bevegelser eller andre skader bør forholdet
vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
Beskrivelse:
Skadedyr.
Vurdering av avvik:
Eier opplyser at det er/har vært registrert skadedyr (kakkerlakker). Takstmannen observerer også dette på befaringen.
Konsekvens/tiltak:
Opplysninger om skadedyr kan indikere risiko for skader på konstruksjonen og hygieniske utfordringer.
Det anbefales ytterligere undersøkelse av fagekspert.
Det utelukkes ikke at det må gjøres ytterligere tiltak mot skadedyr.

VÅTROM:
2. ETASJE > BAD/VASKEROM:
Dokumentasjon for våtrom:
Beskrivelse:
Bad/vaskerom fra 2011 i følge eier.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak:
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette.
Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det
ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

2. ETASJE > BAD/VASKEROM:
Overflater, vegger og himling:
Beskrivelse:
Flis på vegger og takessplater i taket.
Vurdering av avvik:
Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membranløsningen på vegger.
Konsekvens/tiltak:
Ikke nødvendig med tiltak da dusjvegg beskytter vinduet mot vannbelastning. Tilstanden må dog overvåkes.
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og
sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon.
Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

2. ETASJE > BAD/VASKEROM:
Overflater gulv:
Beskrivelse:
Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Fallforhold til sluk er målt til ca.
10 mm fra topp membran til topp av slukrist.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
Udagmessig avslutning mot dørterskel.
Konsekvens/tiltak:
Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren.
Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
Ved en renovering må det sikres at tilstrekkelig fall etableres i henhold til gjeldende forskriftskrav. Lokal utbedring.

2. ETASJE > BAD/VASKEROM:
Vanntett sjikt, membran og sluk:
Beskrivelse:
Sluk og membran fra 2011. Fuktmåler viser normale verdier.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og
sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon.
Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger.
Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.

2. ETASJE > BAD/VASKEROM:
Sanitærutstyr og innredning:
Beskrivelse:
Rommet har servant, gulvfestet toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
Det er drypplekkasje fra blandebatteri i dusjkabinett.
Konsekvens/tiltak:
Lekkasjen må utbedres.

2. ETASJE > BAD/VASKEROM:
Ventilasjon:
Beskrivelse:
Naturlig ventilasjon
Vurdering av avvik:
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak:
Mekanisk avtrekk bør monteres for å lukke avviket. Det bør også etableres tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved å lage en luftespalte
under døren. Uten tiltak kan dårlig ventilasjon føre til opphopning av fukt, som igjen kan gi økt risiko for mugg- og råteskader samt redusert
inneklima.

2. ETASJE > BAD:
Dokumentasjon for våtrom:
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak:
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette.
Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag.
Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

2. ETASJE > BAD:
Overflater, vegger og himling:
Beskrivelser:
Flis på vegger og slettmalt tak.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membranløsningen på vegger.
Konsekvens/tiltak:
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og
sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon.
Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

2. ETASJE > BAD:
Vanntett sjikt, membran og sluk:
Beskrivelse:
Sluk og membran fra 2013. Fuktmåler viser normale verdier.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og
sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon.
Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger.
Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.

KJØKKEN:
2. ETASJE > STUE/KJØKKEN:
Avtrekk:
Beskrivelse:
Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
Begynnende høy alder på ventilator.
Konsekvens/tiltak:
Ikke nødvendig med tiltak da den fungerer i dag, men grunnet alder kan skader plutselig oppstå.

TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannbåren varme (radiator og gulvvarme):
Beskrivelse:
Vannbåren varme via radiatorer.
Vurdering av avvik:
Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak:
Alder på anlegget gir økt risiko for svikt, redusert ytelse og uforutsette driftsproblemer.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si
noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson.

Bygningsdeler som har fått TG3:
- Ingen merknad

Bygningsdeler som ikke er undersøkt (TGIU):
-Varmtvannsbereder/tank
Beskrivelse: Varmtvannsbereder er montert i fellesområder og derfor ikke vurdert.

I boligsalgsrapporten er følgende forhold angitt som forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:

-Rekkverket på altan er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket er målt til ca. 93 cm. I henhold til
dagens krav skal rekkverk være minimum 1 meter.
-Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Eiendommen er seksjonert i fire eierseksjoner og utgjør et lite og oversiktlig eierseksjonssameie. Seksjoneringen er tinglyst, og det foreligger vedtekter for sameiet.

I henhold til vedtektene skal alle fire seksjonseierne være medlemmer av sameiets styre, med én representant fra hver seksjon. Årsmøtet velger styrets leder.

Felleskostnader og øvrige løpende kostnader knyttet til drift, vedlikehold og forsikring av felles bygningsmasse og arealer vil bli fordelt mellom seksjonseierne i henhold til vedtektene og sameiebrøk.

Kjøper oppfordres til å sette seg inn i vedtektene og øvrige dokumenter som følger salgsoppgaven.

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller via firma teller med.

Etter lov om eierseksjoner § 31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlige etter sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legalpanterett i den enkelte eierseksjon på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Boligen kan leies ut i tråd med gjeldende lovverk. Vedtektene inneholder ingen begrensninger av eiers utleieadgang.

Korttidsutleie er tillatt i opptil 90 døgn i året, jf. eierseksjonsloven § 24. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene, men må settes til mellom 60 og 120 døgn. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Det er krav om forsvarlige radonnivåer i utleieboliger. Er det ikke gitt opplysninger om at selger har kunnskap om eiendommens randonnivå, vil kjøper overta risikoen for radonnivået i boligen/utleieenheten. For mer informasjon se https://dsa.no/radon

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.